房地合一稅改 宜儘速定案
研議一段時日的房地合一實價課稅終於通過行政院審查。但何時送立法院審議？何時能完成修法、上路？不確定因素干擾，房市量縮價格鬆動。穩健稅制變革能引導房市降溫，健全房市。走的穩健，才能走的久遠，減緩泡沫化疑慮。相關政策宜儘速定案上路，不能搖擺反覆，避免對市場交易造成干擾。文/陳錦稷
房地合一政策遲遲未能定案，不確定因素，造成市場交易阻礙。
行政院在5月13日審定房地合一實價課所得稅方案。財政部長張盛和強調「比奢侈稅還輕」、「不易誤傷無辜」。但對於行政院何時將草案送立院審議，部長則表示行政院仍有顧慮，要再舉辦3場公聽會。巢運質疑「拖時間打假球」，認為執政黨怕在野黨收割改革，才宣布完成審查，更擔心行政院以拖待變、緩兵之計。實價課稅方案何時送立法院審議？本會期來不及審查，下會期不但有中央政府總預算，又是選舉會期，實價課稅是否能完成修法，明年順利上路？充滿未知變數。
政策遲遲未能定案，對於買屋、賣屋雙方而言，都是不確定因素，造成市場交易阻礙。有買屋需要者因政策不定，觀望氣氛濃厚；屋主有意售屋但利率仍低，市場上沒有更好投資機會之下，除非有資金壓力，否則仍然惜售，不願降價。房市前景不明，買賣交易件數下滑，房屋交易市場萎縮。房地產相關從業人員，包括地政士、仲介、代銷、裝潢、家電等業者，都受到影響。
買賣移轉件數下滑
全國住宅買賣移轉件數一路下滑。從99 年第四季111,801棟一路衰退到104年第一季只有38,006棟，只剩高峰時期三分之一。台北市與新北市住宅買賣移轉件數衰退到連高峰時期的四分之一都不到。交易量能明顯走弱，一部分是房價漲幅已高，全民炒房運動降溫，但另一方面與先前奢侈稅開徵，以及實價課稅前景不明，所造成的閉鎖效果(Locked-in Effect)有關。銷售情況不佳、去化速度變慢，房地產業者獵地、開發、推案活動轉趨保守，銀行放款承作相對緊縮。高房價年輕人買不起房子，民意仍希望政府調控房價，政府打房政策在短期內無法改變，房市因量縮而出現價格鬆動。
政府連番打房措施，房市已出現量縮而價格鬆動跡象, 雖然部分地區仍處補漲階段，整體房價略有降溫跡象。
房價飆漲排擠消費
房價飆漲與金融環境有關。2008年金融海嘯後，各國接連實施寬鬆貨幣政策，推出量化寬鬆(QE)，大量購債釋出貨幣。投資前景不佳，導致資金無法導入實質投資，帶動經濟成長創造就業。反而是過多貨幣追逐有限商品，房地產價格大幅飆漲。
房地產價格因炒作而飆漲，有居住需求的受薪階級負擔過大。加上薪資不漲，房價所得比節節上升，中產階級，特別是年輕人，更買不起房屋。房貸支出占家庭所得比重衡量的房貸負擔率已近四成，台北市更達六成；台北市房價所得比更超過15倍，要買房必須十五年不吃不喝，若是貸款買房，則所得六成必須繳納貸款，家庭消費支出受到嚴重排擠，只好勒緊褲帶度日。房價過高，有賴住宅政策去調適民眾居住需求，已經是政府不能迴避的課題。
房地合一稅制變革
房地交易，創造財富，但買賣房屋獲得資本利得卻未如薪資階級負擔對應租稅。稅負偏低下，租稅政策有待調整。就不動產資本利得稅而言，我國目前對房地產交易所得，採房、地分離課稅，其中土地按低於市價的公告現值來課徵土增稅，不課所得稅；房屋交易所得按實價課徵綜所稅。若無法舉證成本，則依據財政部所訂所得額標準，來計算售屋利得，但標準低於實際所得。
房地產稅制改革，被視為租稅公平與健全房市一大政策，但從2012年8月房地產實價登陸上路以來，財政部研議多時的實價課稅等房地產稅制改革措施，至今仍出不了行政院大門。政策延宕，對市場活動形成不確定干擾。
如何房地合一實價課稅？行政院剛公佈修正重點在於所得稅制修正。個人部分，以房地合一的實際交易價格來計算交易所得，但不納入綜合所得稅累計課稅，而是採分離課稅。稅率則按持有期間分四級課徵，未滿一年稅率45%、一年以上未滿二年35%，二年以上未滿十年20%、十年以上15%。若是自用住宅，財政部原規劃交易價值在4,000萬以下不課稅、超過者課17%，但行政院審定後調整為所得獲利超過400萬元以下免稅，所得超過400萬元部分按10%稅率課徵。
對於國內法人，則與現制相同維持營所稅17%課徵。但法人稅率明顯低於自然人，容易產生設立公司買房節稅的規避情形。而總機構在中華民國境外的營利事業法人，草案規定持有台灣房地產未滿1年出售者，實價課所得稅，稅率調高為45%，持有超過1年則稅率降為35%。對於來台外資，政策希望投入實質投資，帶動就業，不希望外資來台只是炒房炒樓。
實施時間訂有日出條款，只有105年後取得、或103年1月2日後取得，且持有未滿2年出售者，才會成為課稅對象，現在持有房子的民眾並不會受到影響。不過會不會在年底前出現搶進的購屋潮？值得觀察。其他課稅細節包括：課稅稅基採房地收入扣除成本、費用、依土地稅法計算之土地漲價總數額；課稅方式採方離課稅；盈虧互抵，虧損得後抵等規定。
房價略跌
不動產價格飆漲，中低所得者無力購屋，不動產買賣獲利稅負偏低，常被認為是不動產投資炒作及貧富差距擴大因素之一。且房價漲幅過高如果政府不適時採取行動，會有房價崩盤的泡沫化危機，對於金融體系的穩定有如不定期炸彈。於是中央銀行對金融機構道德勸說及專案金檢，嚴格控管不動產授信風險，並祭出選擇性信用管制，對房價漲幅過高地區，調降貸款成數、調升貸款利率。台北市政府也提高房屋稅，開徵囤房稅、豪宅稅來提高囤屋與炒房成本，壓抑投機需求。金管會、財政部、內政部也有相關措施。在這些打房措施之下，房市已出現量縮而價格鬆動跡象, 雖然部分地區仍處於補漲階段，但整體房價略為降溫。
就滿足國民居住，符合公平正義，合理負擔賦稅等改革原則而言，建立房地合一以實際交易價格來課稅的變革有其正當性。房地產稅制的變革，也能避免房地產過熱，逐漸降溫，軟著陸（soft landing），才能健全房地產市場。房市能走的健全穩健，才能走的久遠。前提是政策應儘速立法，不能搖擺反覆，避免對市場交易造成干擾。
照片來源:m-louis .
本文作者：陳錦稷 青平台基金會副執行長
文章來源：蘋果地產<房地合一稅改 宜儘速定案>
發表時間：2015-06-02