【時事圖表】高不可攀的台灣房價
2015/01/21
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2008年金融海嘯過後，隨著經濟衰退的陰霾逐漸遠去，房價問題便成為臺灣的民怨之首，而此問題至今仍然沒有解決。 根據內政部的統計，臺北市房屋平均每坪價格中位數由2007年第三季33.9萬元上漲至今年（2014）第三季59.33萬元 ，短短七年房價上漲了七成五！ 從房價與收入對比的指標來看，台北市房價所得比高達14.25（2014Q2），貸款負擔率高達60.37％（2014Q2），也高於全國甚多。
▲圖：房貸負擔能力指標資料
來源：內政部營建署
從經濟學理的角度觀察，如果民間住宅需求大於供給，那麼住宅數量便會供不應求，因此房價上漲也只是自然的現象而已。但是根據內政部先前公佈的資料，全台空屋總數達86.3萬戶，空屋率達10.63% ，其中新北市空屋數接近12萬戶之譜！代表供給量並非不足，而是購房需求除自住外仍有其他如投資需求等考量。 從資金方面觀察，台灣的中央銀行長年以來維持低利率 的政策，並且使台幣兌美元維持貶值的態勢，藉此協助企業出口，提振經濟。但偏低的利率，也使得市場資金浮濫，許多投資者將手中資金投入房地產，藉由房地產投資獲利，房價也因此不斷推升。截至2014年6月底，住宅貸款餘額已經達到5兆7千5百億元，占GDP約近4成，且金額仍在不斷升高當中，顯示出近年資金多朝向房地產發展的趨勢。
▲ 圖：台灣央行利率走勢Since 2000
資料來源：中央銀行
▲ 圖：消費者貸款及住宅貸款餘額統計Since 1988(單位：百萬元)
資料來源：中央銀行
除了利率的因素之外，資金往房地產湧入的另一項因素是投資報酬率。房價租金比（PRR）可用來衡量購置房地產的租金報酬率，以20倍PRR來說，租金年投報率是5%。而根據國際組織Global Property Guide所發布的調查顯示，台灣的PRR高達64 ，為全球之最！相當於投報率是1.54%，跟銀行定存利率所差無幾。
▲ 圖：主要國家房價租金比PRR
資料來源：Global Property Guide
台北市身為首善之都，集大多數政經資源於一身，也是全國許多工商企業的主要總部所在，因此提供許多工作機會，吸引許多外縣市勞動力進入，即使PRR投報率不甚理想，但便利的生活與許多工作機會，加上國人認為房地產保值以及有土斯有財的觀念，使得台北市的房價仍能持久不墜。 房價的飆漲，不單單只是台北市獨有的問題，配合著六都升格成直轄市，台灣主要都會區平均房價近年不斷水漲船高，成為臺灣的普遍問題。
▲ 圖：六都中位數每坪單價
資料來源：內政部不動產資訊平台
根據聯徵中心的資料顯示，除台北市外，2011年Q2至2014年Q2，全國平均房價漲幅高達22.85％！六都之中桃園市與台中市平均房價漲幅更高達44％與35％！顯示房地產市場的熱絡行情，也讓想購房的老百姓更是望屋興歎。
除資金之外，台灣的房地產相關稅賦成本偏低也是主因之一，與房地產有關的稅賦分為財產稅(地價稅、土增稅、房屋稅)與流通稅(契稅、印花稅、奢侈稅等)，以及因買賣房產所得的所得稅(綜所稅、營所稅)。
▲ 圖：稅賦分類（點擊看大圖）
資料來源：作者整理
政府為了挽救金融海嘯後的低迷經濟，於2009年1月23日實施遺產與贈與稅修正案，將遺贈稅率調低至單一稅率10％，與先前最高至50％的累進稅率差距甚大，也因此帶動許多富人將資金轉進房地產市場，以規避高額的課稅。 除此之外，另一與房產相關的稅賦問題，在於與真實價格嚴重背離的公告地價和房屋評定現值，使得持有豪宅的稅賦成本甚至比一台車每年的牌照稅還要低！
另外因為房產交易產生的財產交易所得，是以核定契價乘上該地政府的核定稅率，再併入綜合所得稅課徵 ，而這樣的資本利得稅成本仍舊與實質所得差異甚大。 為抑制炒房投機操作，政府也於2011年6月1日開始課徵「特種貨物及勞務稅條例」（即俗稱的「奢侈稅」），至2013年底，該年度課徵金額達53億元，相較於前年度43億7千萬成長了21.5%。雖房屋移轉件數稍降，但主要都會區房價仍舊居高不下。
▲ 圖：奢侈稅月統計
資料來源：財政部
綜合以上因素，銀行低利率加上低持有成本，加上銀行偏好以房地產作為貸款抵押保證，結合民眾購置房產的觀念，搭上自2003年SARS後台灣無大事件發生以及兩岸通商直航等因素，造就現今都會區高居不下的房價結果。
台灣的高房價問題非一日之寒，也並非住宅供給不足，其係為綜合許多因素所導致的結果，雖然政府已經開始提出改革方案，從資金供給與稅賦政策著手，實行貸款成數限制與奢侈稅等健全房市措施，但短期內仍未能獲得成效。政府還需更多通盤考慮，提出完整的解決之道，使人民順利買房的夢想成真，方能實現居住正義。